よくあるご質問｜伊藤測量登記事務所は土地建物の調査・測量・登記、明示申請、境界確認等を行う大阪府堺市の土地家屋調査士・測量士事務所です。

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• よくあるご質問

土地に関するよくあるご質問

• 法務局で公図を閲覧したところ赤や青で色が塗ってあり、地番の付いていない土地がありましたが、どのような土地なのでしょう。
• 登記所で自分の土地の登記事項証明書（登記簿謄本）を請求したら、「住居表示の番号でなく、 土地の地番を書いて下さい」と言われました。住居表示の番号と土地の地番は違うのでしょうか？
• 不動産登記の専門家として「土地家屋調査士」と「司法書士」がありますが、 仕事の内容はどのように違うのですか？
• 私の所有地には、父の代からコンクリートのしっかりした杭が入っていますが、 法務局の公図の地形と著しく違うところが何ヶ所かあります。 このままにしておいてよいのでしょうか？
• 相続した古家を取り壊し、住宅を新築しようとしたところ、公図上、 敷地の真ん中に里道敷があることがわかりました。長年、この土地も含めて宅地として利用してきたので、自分名義に登録したいのですが可能でしょうか？
• 自分の田を埋め立て、次男夫婦のために家を建ててやろうと思います。どのような手続きをすればよいでしょうか？
• 所有している駐車場の土地登記簿を見たところ、地目が「雑種地」となっていました。 どのような土地のことなのでしょうか？
• 自宅の土地を測ってみたところ、取り寄せた登記簿の面積よりすこし多くあることが分かりました。 登記簿の面積は常に正しいものと思っていましたが、なぜ違うのでしょう？
• 土地購入の際、「この土地は残地（ざんち）で多少縄延びがあるから得ですよ」といわれました。縄延びとは何ですか？
• 私はお隣からその所有地の一部（幅３０センチほど）を譲ってもらうことになりましたが、話し合いの上、 現在の境界標を移動するだけで登記はしないということになりました。それでよいのでしょうか。？
• 私を含め３人で共有する土地（持分は３分の１ずつ）を、それぞれの単独所有としたいのですが、どうしたらよいのでしょう？
• 建築確認済証の建物と現物の建物が違う建物として建築されてしまいましたが登記することはできるでしょうか？
• 27年前に建てた建物を今回登記したいのですが、建築確認済証、工事完了引渡証明書が見当たりません。また、当時依頼した建築会社も倒産してありません。この場合、登記できるのでしょうか？

建物に関するよくあるご質問

• 今年２人目の子供が誕生したので、手狭だった家を私たち夫婦の資金で増築しました。これまでの家は父名義（登記済み）で築後20年経過しており、増築部分とはドアで間仕切りされているだけです。登記はどのようにすればよいでしょうか？
• 私は10年ほど前に建築の許可を得ないで工場を建築し、現在も利用しています。このたび、金融機関から融資を受けるにあたり、未登記のこの工場を登記することにしました。果たして登記できるでしょうか？
• マンションを購入したいのですが、分譲マンションでは、敷地と建物の登記はどのようになっているのですか？
• 郊外に土地を買いましたが、登記簿を調べると、既に取り壊されて存在しないはずの、前々所有者の建物の登記が残っていました。どうしたらよいでしょうか？
• 私は、宅地の隅にブロックを基礎にして６畳ほどの子供部屋をプレハブ工法で建築しました。この建物を登記したいのですが可能でしょうか？
• 私は、現在自宅を新築中ですが、建築資金の借入の関係で、建物の登記をできるだけ早くしたいのですが、 どの程度完成すれば登記ができるのでしょうか？
• 最近、父が亡くなり、父名義の土地建物を私が相続することに協議が整いました。しかし法務局で調べたところ、建物が登記されていないことが分かりました。未登記の建物を私名義にできるでしょうか？
• 妻が自宅の一部を改造して喫茶店を営むことになりました。建物の登記簿は「居宅」となっていますが、そのままでよいのでしょうか？
• 2戸が1棟になっている長屋（貸家）とその敷地を所有していますが、 借家人の１人が借りている部分の建物と敷地を買いたいと言ってきました。譲りたいと思いますが、どのようにしたら可能でしょうか？長屋は共同住宅として登記されています。
• 私は農業を営んでいますが、畑の中に野菜栽培用に２００平方メートルほどのビニールハウスを造りました。基礎はコンクリートで、柱は鉄材を使用しています。建物として登記できるのでしょうか？
• 住宅を建築する際、屋根裏を収納部屋（物置、納戸）として利用した場合、その部屋は建物全体の床面積に算入されるのでしょうか？
• 建物の登記をしようと土地家屋調査士に依頼したところ、添付書類の１つとして所有権証明書が必要だと聞きましたが、 どのようなものを提出したらよいのでしょう。
• 念願がかない木造住宅を新築することができました。近くの土地家屋調査士に建物の登記をお願いしたところ、その床面積が確認済証と違っていました。大工さんには設計図通り造っていただいたのですが、公的金融機関から融資を受けているので大変心配です。
• 父親所有の建物に増築しました。建物の登記はどのようになりますか。
• 住宅金融公庫の融資を受けて建物を新築しましたが、融資申請後に屋根裏部屋（天井の高さは１．６メートル程度）を増設したため、 床面積が申請面積より増え、その部分の改造を余儀なくされました。登記上の床面積の算定方法を教えてください。

土地に関するよくあるご質問

• 法務局で公図を閲覧したところ赤や青で色が塗ってあり、地番の付いていない土地がありましたが、どのような土地なのでしょう。
• 公図は、遠く明治政府が行った地租改正事業により作成された地図にはじまり、明治22年の土地台帳制度の制定に伴い、 土地台帳付属地図として備えられました。
  その後度重なる修正を経て、昭和25年土地台帳に関する事務が税務署から登記所に移されたのに伴い、これらの公図も登記所で保管することになったものです。
  これらの公図には官民の所有の区別なく付番されていますが、里道、水路、堤防、河川等は、付番することなく、利用状況に応じて、里道は赤色、水路は青色といったように色が塗ってあります。
  それらは国有地又は市町村の所有地であり、色の塗っていない無地番の土地であっても、他の資料等で民有地である事が証明されない限り、原則として国有地と解されます。
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• 登記所で自分の土地の登記事項証明書（登記簿謄本）を請求したら、「住居表示の番号でなく、 土地の地番を書いて下さい」と言われました。住居表示の番号と土地の地番は違うのでしょうか？
• 土地の地番は原則として最小行政区画（例えば何々町、何丁目、大字何）の土地1筆ごとに番号を付け、一定の区域ごとにその所在が分かるように定められています。
  土地の登記記録（登記簿）は、この土地の地番順に整理されています。
  お手元に権利証がありましたら、その土地の所在の次に書かれている番号が地番です。
  登記記録（登記簿）にある土地はすべて地番を持っています。
  一方、住居表示は原則として最小行政区画である町や丁目の中を、道路や鉄道、 河川、水路などで区画し、区画内の建物を街区符号と住居番号で表示するものです。
  住居表示の番号は建物に付けられた番号ですから、建物の建っていない土地には住居番号は付しません。
  また、住居表示の実施されていない地域も多くありますので、そのような地域では原則として、土地の地番と住所とは 一致しています。
  登記所で自分の土地の地番が分からない時は、土地の地番と住居番号との対照表が備え付けられているところもあります。
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• 不動産登記の専門家として「土地家屋調査士」と「司法書士」がありますが、 仕事の内容はどのように違うのですか？
• 不動産 の登記は土地については、所在・地番・地目・地積、建物については、 所在・家屋番号・種類・構造・床面積、という不動産の物理的現況を登記簿の表題部に表すための「不動産の表示に関する登記」とそれらの不動産の権利関係を 登記簿の甲区、乙区欄に表すための「不動産の権利に関する登記」によって構成されています。
  権利に関する登記とは、所有権・抵当権・根抵当権・質権・地上権・賃借権・地役権などに関する登記です。
  これらの登記は、 いずれも所有者自らもできますが、法律的な知識や測量技術が求められますので、専門家として登記の申請資格を法務大臣から与えられているのが、土地家屋調査士であり、司法書士なのです。
  土地家屋調査士は前者の「不動産の表示に関する登記」を、 司法書士は後者の「不動産の権利に関する登記」を代理して行います。
  おのおの整理すると、次のようになります。
  【土地家屋調査士の主な業務】
  土地の境界に関する調査・測量・分筆・合筆・地積更正・地目変更、建物の新築・増築・滅失などの登記。 etc.
  【司法書士の主な業務】
  売買・贈与・相続による所有権移転登記、抵当権の設定・抹消登記、商業・法人の設立登記、 供託手続き、その他裁判所、検察庁、法務局に提出する書類の作成。　etc.
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• 私の所有地には、父の代からコンクリートのしっかりした杭が入っていますが、 法務局の公図の地形と著しく違うところが何ヶ所かあります。 このままにしておいてよいのでしょうか？
• 現在、法務局で閲覧できる地図には、明治時代に作られ、一般に公図と呼ばれているものと、国土調査、土地区画整理事業、土地改良事業などによって最近作成された地図とがあります。
  前者の公図は精度も悪く、これのみによる境界の判断には適さないものであり、後者の地図はその事業が行われた時期にもよりますが、 比較的精度も高く、境界を判断する際、重要な資料となるものです。
  なかでも、不動産登記法第14条地図は現地を正確に反映した地図といえます。従って、ご質問の地図がどのような地図かによって、考え方も異なってきます。
  しかし、このまま放置して、後日に紛争を招いてもいけません。
  いずれの地図にせよ、できる限り現地の状況を正確に表示するのが望ましいのですから、 現地との相違の原因をよく調べ、その原因が隣同士の土地の一部交換により発生するなどの人為的なものであれば、分筆登記を経て、 交換による所有権移転登記をすることになります。
  また、そもそも地図の作成に誤りがあった場合には、法務局に対し、 地図訂正の申し出をすることができます。
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• 相続した古家を取り壊し、住宅を新築しようとしたところ、公図上、 敷地の真ん中に里道敷があることがわかりました。長年、この土地も含めて宅地として利用してきたので、自分名義に登録したいのですが可能でしょうか？
• お尋ねの里道は、その機能がすでになく、いまだ国有地であるとの前提でご説明致します。（機能のある里道・水路は平成17年4月1日より国から市町村へ譲与されています。）
  まず、対象となる土地の調査測量を行い、財務局あてに、普通財産売払申請をすると、「時価」を基本として国有財産売買契約が締結され、申請者が代金を納めることにより、 その所有権を取得します。
  払い下げされた土地は、登記記録（登記簿）のない場合がほとんどですから、登記記録（登記簿）を起こすための 「土地表題登記」と「所有権保存登記」をすることにより、完全な所有権を得ることになります。
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• 自分の田を埋め立て、次男夫婦のために家を建ててやろうと思います。どのような手続きをすればよいでしょうか？
• 田や畑などの農地は、たとえ自分の農地であっても、 宅地に転用するには市町村の農業委員会に届出が必要だったり、場所によっては都道府県知事の許可が要ります。
  しかし、 届出または許可を受けた後に埋め立て工事が完了したとしても、その時点ではまだ宅地への変更登記はできません。
  地目変更の登記ができるのは、その土地を現実に転用目的に添って使用を開始して、はじめて可能なのです。
  本件の場合は、次男夫婦の家を建てるということですから、少なくとも家の基礎工事が完了し、住宅の建築が明確になるまでは、 地目変更登記ができないということになります。
  資材置場ならば、現実に資材置場として利用されていなければならず、 ただ単に埋め立て整地しただけの空地では、雑種地への地目変更はできないということです。
  登記簿の地目を変えるには、 地目の変更後１ヶ月以内に、地目変更登記を所轄の法務局に申請しなければなりません。
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• 所有している駐車場の土地登記簿を見たところ、地目が「雑種地」となっていました。 どのような土地のことなのでしょうか？
• はじめに「地目」の定めから説明します。
  「地目」を定めるには、その土地の現況や利用目的に重点を置き、客観的に判断します。
  その利用目的は、一時的であってはならず、ある程度の継続性を必要とします。
  例えば農地を埋め立て、盛り土をしただけで、 特定の用途に使っていないような中間的な状態は、雑種地ではなく、盛り土以前の地目である農地とされます。
  次に不動産登記規則に定める地目には、田、畑、宅地、塩田、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、 水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、そして以上のどれにも該当しない土地として「雑種地」 があります。
  但し、実際の取り扱いとしては、雑種地はそのようなばく然としたものではなく、 それなりの用途に使用しなくてはなりません。
  具体的には露天駐車場、資材置き場、ゴルフ場のコース、競馬場の馬場、 送電線の鉄塔敷地などがその例として挙げられます。
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• 自宅の土地を測ってみたところ、取り寄せた登記簿の面積よりすこし多くあることが分かりました。 登記簿の面積は常に正しいものと思っていましたが、なぜ違うのでしょう？
• 土地改良法・土地区画整理法・国土調査法などによって表示された土地や、分筆登記・地積更正登記などで最近測量がされた土地は、 比較的面積（登記上は地積という）が正しく表示されています。
  しかし、現在の登記簿の前身にあたる土地台帳当時の地積を、 ただ単に平方メートルに書き換えただけの登記簿も少なくなく、その地積の根拠は明治政府による地租改正の作業時に行われた測量にさかのぼりますが、その精度は疑問です。
  明治時代の稚拙な測量技術に加え、短期間に全国のすべての土地を測量する必要から、 その作業の多くは国民自身によって行われたからです。
  ですから、お尋ねのように実測の地積と登記簿の地積は違いのあるところは決して 珍しくありません。
  このような場合は、将来の境界問題を未然に防止する意味でも、また土地譲渡の際のトラブル防止のためにも、地積の更正登記をされるようお勧めいたします。
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• 土地購入の際、「この土地は残地（ざんち）で多少縄延びがあるから得ですよ」といわれました。縄延びとは何ですか？
• 現在の土地登記簿は、もともと明治政府が租税徴収を目的として行った地租改正時に作成された土地台帳を基に、 その後の幾多の変遷を経て現在に至っています。
  記載されている地積は、当時のレベルの低い測量技術に加え、 徴税対象の国民自身が測量を行ったともあって、実際の面積より少なく計測された場合が少なくありません。
  また、当時の計測には現在のような精度の高いスチールのテープはなく、特別製の縄などに一定の間隔で結び目を作った簡易なものだった と文献に記されています。
  縄は強く引けば、多少延びて、実際の長さよりも小さく計測されることになりますし、結び目の間隔を意図的に長めにしたケースもあったようです。
  このようにして測られた土地は、必然的に実際の地積よりも 少なく記録されることとなり、従って今日正確に測量すれば、余分に地積があることになります。
  これがいわゆる「縄延び」と いわれるゆえんです。
  そのような土地を何度か分筆していくと、残った土地に誤差がしわ寄せされることになり、 「残地が得をする」ことになるのです。
  しかし、すべての土地に縄延びがあるわけではありませんし、将来に問題を残さないためにも、 実測をして地積更正登記をされるよう、お勧めいたします。
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• 私はお隣からその所有地の一部（幅３０センチほど）を譲ってもらうことになりましたが、話し合いの上、 現在の境界標を移動するだけで登記はしないということになりました。それでよいのでしょうか。？
• 法務局に備え付けてある地図（公図）の境界線は公法上のものであり、個人の意思で自由に変更処分できるものでは ありません。
  仮に登記上の手続きをしないで、自由に境界線の変更をしたとしても、あなたがお隣から譲り受けた土地は登記上あなたの所有にはなりません。
  将来、お隣が自分の土地を手放した場合には、登記上はあなたが譲り受けた土地も含めて、 他人の名義になってしまいます。
  このような場合はまず、譲り受ける部分の土地分筆登記をし、売買を原因とする所有権移転登記を行って下さい。
  このような所有権移転登記は、不整形な土地同士の交換や時効取得の場合にも必要になります。
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• 私を含め３人で共有する土地（持分は３分の１ずつ）を、それぞれの単独所有としたいのですが、どうしたらよいのでしょう？
• 共有地を、持分に応じて分割し、各土地をそれぞれの単独所有地とすることを、法律上「共有物の分割」といいます。
  この共有物分割をするには、まず１筆の土地を３筆の土地に分筆しなければなりません。
  共有土地の分筆については、 共有者の全員で申請しなければなりませんから、共有者間で十分な協議をして下さい。
  万一、協議ができなかったり、 不調に終わった場合は、５年を越えない期間分割をしないという「不分割の特約」のない限り、裁判所に分割の請求をすることもできます。
  分筆登記が完了しても、3筆の土地がともに３人の共有であることに変わりありません。
  そこで次に「共有物分割」を原因として、共有者の１人に対し、他の２人が持分を移転するという共有部分の移転登記を おのおのの土地について行います。
  これにより、3筆の土地各人の所有となります。
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• 建築確認済証の建物と現物の建物が違う建物として建築されてしまいましたが登記することはできるでしょうか？
• 建物表題登記は現況の建物を登記するものでありますから、設計と異なる建物で建築されたとしても、登記することができます。また、建築確認済証は、所有権 を証する情報の一部となる書類なので、誰に所有権があるかを確認するものですので、設計に拘束されることはありません。しかし、大規模な変更は（外見を変 えて部屋を増やした等）現物の建物と建築確認済証の同一性がないと判断される場合がありますので、注意が必要です。
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• 27年前に建てた建物を今回登記したいのですが、建築確認済証、工事完了引渡証明書が見当たりません。また、当時依頼した建築会社も倒産してありません。この場合、登記できるのでしょうか？
• 開発土地の測量→境界確定→設計→協議（市町村）→申請書提出→開発許可→造成工事着手→完成検査→検査済証
  検査済証が出されて、ようやく建築確認申請が受け付けられます。
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建物に関するよくあるご質問

• 今年２人目の子供が誕生したので、手狭だった家を私たち夫婦の資金で増築しました。これまでの家は父名義（登記済み）で築後20年経過しており、増築部分とはドアで間仕切りされているだけです。登記はどのようにすればよいでしょうか？
• ご質問の増築部分の建物と従前の父親名義の建物とが構造上、また利用上、独立した建物（例えば出入口が別々にある）であれば、 マンションなどに見られるような区分建物の登記をお勧めします。
  しかし、増築部分が独立の建物として利用できない場合には、全体を１つの建物として、父親と若夫婦の共有名義による登記をすることになります。
  そこで、共有部分の計算方法として、①鑑定評価による場合②固定資産評価額（但し増築部分の評価は見込額）による場合 ③従前の建物の再調達原価に対する未償却残と増築部分の建築費との対比による場合の３つがあります。
  いずれも贈与税などの問題が生じることがあるのでご注意下さい。
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• 私は10年ほど前に建築の許可を得ないで工場を建築し、現在も利用しています。このたび、金融機関から融資を受けるにあたり、未登記のこの工場を登記することにしました。果たして登記できるでしょうか？
• 結論からいいますと、工場は登記可能です。　というより、違法建築の建物でも登記をしなければなりません。
  不動産登記法により、建物を新築したとき所有者は１ヶ月以内に表題登記を申請しなければならないという決まりがあるからです。
  不動産登記制度の目的は、取引の安全を図るため、不動産に関する権利関係を明確に公示するための前提として、 不動産を特定し、現況を明確にすることです。
  つまり、あなたのような建築許可を得ていない建物や建ぺい率違反の建物であっても、それが屋根や壁を持ち、 工場、居宅などに使用が可能であれば、登記しなければならないのです。
  登記するには、その建物があなたの所有であることを証明するものが必要です。
  確認済証や検査済証などですが、違法建築の場合はそれらがありませんので、 代わりのものとして固定資産税納税証明書、工事施工者の引渡証明書、 借地上の建物の場合には敷地所有者の証明書などをご用意下さい。
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• マンションを購入したいのですが、分譲マンションでは、敷地と建物の登記はどのようになっているのですか？
• マンションは、不動産登記法上「区分建物」として扱われ、昭和５９年の区分所有法（いわゆるマンション法）改正により、 それまで別々に登記されていた土地と建物が、原則として一体的に公示されることになりました。
  マンションの建物全体を登記する際に、その敷地を「敷地権」として表示し、ひとつひとつのマンションが持つ敷地権に対する持ち分をも示す、ということです。
  各戸の持ち分は多くの場合、その床面積に応じて決められます。
  マンションの敷地以外の土地で、一体として使われる駐車場なども、規約により建物の敷地とみなされれば、これにも敷地権は及びます。
  マンションは、各戸の独立専有部分のほかに、共同使用する階段、廊下、構造的に共有することになる壁などの法定共有部分、 集会室のように規約により共有する規約共有部分などで構成されており、所有者各人への固定資産税はそれら共有部分も含めた建物と敷地に対し、専有部分の床 面積に応じて課税されます。
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• 郊外に土地を買いましたが、登記簿を調べると、既に取り壊されて存在しないはずの、前々所有者の建物の登記が残っていました。どうしたらよいでしょうか？
• ご質問のように、建物が撤去されているにもかかわらず、建物の滅失登記がされないまま、 登記簿だけが残っているケースが時々あります。
  そうした場合、当該建物の固定資産税が引き継ぎ課税されていることもあるのでご注意ください。
  本来、不動産登記法では、登記された建物が取り壊されたり、倒壊、流失、焼失などした場合には、 その建物の登記名義人（名義人が死亡している場合は相続人）が建物滅失後１ヶ月以内に、 「建物滅失登記」を所轄法務局に申請する規定になっています。
  ご質問の場合、土地を購入したときには既に建物がなかったわけですから、 あなたがその建物の滅失登記をすることは残念ながらできません。
  建物が取り壊された当時の所有者、またはその相続人に、建物滅失登記をしてもらうよう依頼して下さい。
  もし、それらの人たちが不明なら、法務局の登記官に、職権によって建物登記を閉鎖してもらうよう、申し出ることができます。
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• 私は、宅地の隅にブロックを基礎にして６畳ほどの子供部屋をプレハブ工法で建築しました。この建物を登記したいのですが可能でしょうか？
• 不動産登記法上建物として登記ができるいくつかの要件のひとつに「土地への定着性」があります。
  土地への定着性とは、コンクリート造りやブロック造りの、しっかりとした基礎や土台にボルトなどで建物が完全に固定され、 簡単には建物が移動できないような構造になっていることです。
  ブロックを並べて、その上に置いただけの物置とか木杭を地中打ち、かすがいだけで固定してあるような建物は、 土地への定着性があるとは言えませんので登記することはできません。
  また、利用上の要件としてある程度の「永続性ある建物」であることが必要です。
  工事現場などでよく見かける仮設事務所は、工事期間中だけ利用するものであり、 臨時の展示場などの建物も、ある一定期間に限り存在するだけですから、このように期間を限定した建物は、 ここに言う永続性ある建物とは言えませんので、やはり登記はできません。
  お尋ねの場合、ブロックの基礎と建物との接続の方法により、登記できる場合とできない場合があることになります。
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• 私は、現在自宅を新築中ですが、建築資金の借入の関係で、建物の登記をできるだけ早くしたいのですが、 どの程度完成すれば登記ができるのでしょうか？
• 登記ができる建物の認定基準として、不動産登記規則には「建物とは、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供しうる状態にあるもの」と規定しています。
  これを具体的に言えば一般の個人住宅で考えますと、基礎工事が終わり、柱を建て、棟上げが終わり、壁工事が完了し、 戸締りのできる状態であれば、必ずしも畳、建具等がなくても建物として認められます。
  但し、建物の表題登記には、所在、種類、構造、床面積を記載する必要がありますので、 建物が住宅なのか、店舗なのか、事務所なのか特定できる状態であることが必要です。
  また、2階建てであるのに２階の床がまだ完成していないとか、床面積の算定に影響を与える吹き抜け部分があるのに その部分がまだ完成していない場合などは、床面積が確定しないので登記をするにはすこし早過ぎます。
  お尋ねの建物は、一般的な専用住宅のようですので、屋根及び壁が完成し戸締りができ、 専用住宅であることが分かる程度に完成していれば、必ずしも畳、建具等が入っていなくても登記ができると思われます。
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• 最近、父が亡くなり、父名義の土地建物を私が相続することに協議が整いました。しかし法務局で調べたところ、建物が登記されていないことが分かりました。未登記の建物を私名義にできるでしょうか？
• 結論から言えば、あなたの名義で表題登記をすることは可能です。
  本来、建物を新築したら１ヶ月以内に表題登記をすることが義務付けられていますが、 本件のように未登記のまま相続が発生したり、売買や贈与によって所有者が変わっていることはよくあります。
  こうした場合であっても、建物の表題登記は中間の所有関係を省いて、現在の所有者を表示すればよいことになっています。
  しかし、省けるのは中間の登記であり、所有関係の変更の経過を証明する書類までも省いてよいわけではありません。
  従って、亡父が建物の所有者であったことを証明する（亡父名義の建築確認通知書、検査済証、 固定資産課税台帳登録事項証明書、工事人の工事完了引き渡し証明書など）や、あなたが相続したという証明書 （戸籍謄抄本、遺産分割協議書など）は必要となります。
  実際に建物の表題登記を申請する際には、これらの書類のほか、建物図面、各階平面図、申請者の住所証明書が必要です。
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• 妻が自宅の一部を改造して喫茶店を営むことになりました。建物の登記簿は「居宅」となっていますが、そのままでよいのでしょうか？
• 不動産登記法では、建物の登記簿にその所在、種類、構造、床面積を記すことになっています。
  本件の場合、建物の形状と床面積に変わりがないものとしてお答えしますと、 登記すべき事項のうち「種類」に変更が生じたと思われます。
  建物の種類は、その主たる用途を表すものであり、従来の「居宅」に喫茶店という「店舗」を併設したわけですから、 建物全体から見て主たる用途が２つになったと認められます。
  改造工事完了後１ヶ月以内に、建物表題変更登記を行なって下さい。
  変更登記後の種類は「居宅・店舗」となります。また木造家屋を一部鉄骨で改造した場合のように、主たる構造が変わったり、 建物の床面積が増減した際には、種類だけでなく、構造、床面積の変更登記も併せて申請しなければなりません。
  しかし、住宅の一部を車１台程度入る車庫とか物置に改造した程度なら、主たる用途の変更とはいえないので、 種類変更の登記は必要ありません。
  ただ、建物の登記名義人以外の人がこのような工事をし、従前の建物と区分できなくなったような場合には、 贈与の問題が発生してきますので、ご注意ください。
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• 2戸が1棟になっている長屋（貸家）とその敷地を所有していますが、 借家人の１人が借りている部分の建物と敷地を買いたいと言ってきました。譲りたいと思いますが、どのようにしたら可能でしょうか？長屋は共同住宅として登記されています。
• まず建物から考えてみましょう。
  建物は現在２戸分が１つの建物として登記されていますから、これを１戸ずつに区分する必要があります。
  それには、それぞれの１戸がいわゆるマンションのような「構造上の独立性」と「利用上の独立性」を有した 「区分建物」に該当するか否かを判断しなくてはなりません。
  まず、構造上の独立性ですが、長屋は通例２戸の間にしっかりとした壁があり、 まったく他人の２世帯に利用されているものですから、まず問題ないといえます。
  次に利用上の独立性ですが、各々出入り口も別で、相手方の占有している部分を通らなくても出入りが可能であり、 それぞれに台所、トイレ、居室などがあれば、これも問題ないといえます。
  ご質問では、その敷地も分筆して売買したいとのことですが、この場合、建物の区分登記と土地の分筆登記の順番が重要になります。詳細は省きますが、土地の分筆登記を先に行なうことにより手続きが簡単になり、費用も節約することができます。
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• 私は農業を営んでいますが、畑の中に野菜栽培用に２００平方メートルほどのビニールハウスを造りました。基礎はコンクリートで、柱は鉄材を使用しています。建物として登記できるのでしょうか？
• 結論から申し上げれば、一般的にビニールハウスを登記することはできません。
  不動産登記法に定める建物とは、容易に移動できないように土地に定着し、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、不動産として独立して取引の対象となるものでなければなりません。
  ここにいう「屋根及び周壁又はこれらに類するものを有する」とは、これらによって外気を遮断し、 かつ一定の永続性をもつものででなければなりません。
  お尋ねのビニールハウスは、確かにコンクリートの基礎により定着性は認められますが、 屋根、周壁部分がビニールで覆われており、ビニールは一般的にみて、１、２年の耐久年数しかなく、 構造上の永続性があるとは言い難いので、登記可能な建物とは認められません。
  一方、屋根や周壁にガラス、ガラス質の板が使用されている温室や温室風の店舗などは、 構造上の永続性が強いと判断できますので、建物として登記できる場合が多いと思われます。
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• 住宅を建築する際、屋根裏を収納部屋（物置、納戸）として利用した場合、その部屋は建物全体の床面積に算入されるのでしょうか？
• 最近、洋風家屋が多くなったのに伴い、屋根裏を利用し収納部屋を造るケースが増えてきました。
  そんな場合、屋根裏の部屋が床面積にはいるか入らないかによって、建物の固定資産税や不動産取得税における減税措置、 住宅取得等特別控除などの税務的な問題、住宅金融公庫の融資額、利息などに大きな影響を与える場合があります。
  不動産登記法では、天井の高さが、１．５メートル未満の屋階（屋根裏など）は床面積に算入しないことになっています。 ただし、屋根の勾配を利用しているため、天井の高さが１．５メートル以上の場所と１．５メートル未満の場所がある場合には、 その部屋全体を床面積に算入することになっています。
  一般的には、屋根裏に上がる階段が折りたたみ式になっていて、常設の階段がない場合には、 その屋根裏部屋は床面積に算入していないのが実情です。
  ただ、このような場合でも、その部屋を常時子供部屋などにしているような場合には、 床面積への算入される場合もあります。
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• 建物の登記をしようと土地家屋調査士に依頼したところ、添付書類の１つとして所有権証明書が必要だと聞きましたが、 どのようなものを提出したらよいのでしょう。
• 所有権証明書とは申請人が真正な所有権者であることを証明できる書面のことをいいます。
  具体的には、建築基準法の規定による「確認済証」及び「検査済証」の２つが一般的で、 その他これらが添付できない場合は、市町村が発行する「固定資産税納付証明書」や建築請負人の 「工事完了引渡証明書」などがあります。
  これらの書類のうち、建築請負人の「工事完了引渡証明書」には、建築請負人の印鑑証明書を添付しなければなりません。
  通常は以上のようなものでよいわけですが、このほかにも所有権証明書と認められるものがありますし、 場合によっては添付すべき書類が増えたりもします。
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• 念願がかない木造住宅を新築することができました。近くの土地家屋調査士に建物の登記をお願いしたところ、その床面積が確認済証と違っていました。大工さんには設計図通り造っていただいたのですが、公的金融機関から融資を受けているので大変心配です。
• 建物の登記は不動産登記法に基づき、床面積の計算を行います。
  すなわち、「建物の床面積は、各階ごとの壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積により、 平方メートルを単位として定め（中略）木造の場合は柱の中心線で囲まれた部分の水平投影により算出する」となります。
  建築基準法は構造上の観点から規定されていますので、吹き抜けやポーチの床面積の算定基準に不動産登記法と相違があり、 お尋ねのように登記された床面積と確認通知書の床面積の違いは珍しくありません。
  設計図通り施行されておられるようですので、金融機関から融資は受けられると思います。
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• 父親所有の建物に増築しました。建物の登記はどのようになりますか。
• お父さん所有の建物が既に登記してある場合は、建物が完成しているので１ヶ月以内に増築登記をすることが義務付けられています。
  既存建物に増築したことになり、あなたの名義の登記をすることはできません。
  この場合、２人の共有建物として、登記上の所有者を２人にしなければなりません。
  お父さんの建物の登記（表題変更登記）をした後に、持ち分移転登記により２人にすればよいのですが、 増築登記をする前に既存建物の持ち分を移転し、親子共有にして２人が申請人となって増築登記をする方法もあります。
  持ち分をどれだけ移転するかですが、既存の建物の評価額から時価相場を算定し、増築部分の建築費を足して分母にします。
  建築資金が分子となり、その持ち分を算定します。
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• 住宅金融公庫の融資を受けて建物を新築しましたが、融資申請後に屋根裏部屋（天井の高さは１．６メートル程度）を増設したため、 床面積が申請面積より増え、その部分の改造を余儀なくされました。登記上の床面積の算定方法を教えてください。
• 住宅金融公庫融資を受ける場合、床面積の変更により公庫融資対象から除外される場合があります。
  不動産登記法による建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物は壁その他の区画の内側線）で囲まれた部分の 水平投影面積により１平方メートル単位として決められ、１平方メートルの１００分の１未満の端数は切り捨てて表示されます。
  主な留意点を挙げると次のとおりです。
  1.天井の高さが１．５メートル未満の地階・屋階（特殊階）は床面積に算入しない
  2.階段室、エレベータ室などは床があるものとして各階の床面積に算入する
  3.建物の一部が上階まで吹き抜けの場合、 吹き抜け部分は上階の床面積に算入しない
  4.出窓は高さ１．５メートル以上で、下部が床面と同一の高さにあるものに限り床面積に算入する
  5.建物に付属する屋外の階段、ベランダ、バルコニーは床面積に算入しない
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