里道,水路,国有地,払い下げ/伊藤測量登記事務所【大阪/堺市】

●Q1 公図の赤や青の線は？

法務局で公図を閲覧したところ赤や青で色が塗ってあり、地番の付いていない土地がありましたが、どのような土地なのでしょう。

公図は、遠く明治政府が行った地租改正事業により作成された地図にはじまり、明治２２年の土地台帳制度の制定に伴い、土地台帳付属地図として備えられました。
その後度重なる修正を経て、昭和２５年土地台帳に関する事務が税務署から登記所に移されたのに伴い、これらの公図も登記所で保管することになったものです。
これらの公図には官民の所有の区別なく付番されていますが、里道、水路、堤防、河川等は、付番することなく、利用状況に応じて、里道は赤色、水路は青色といったように色が塗ってあります。
それらは国有地又は市町村の所有地であり、色の塗っていない無地番の土地であっても、他の資料等で民有地である事が証明されない限り、原則として国有地と解されます。

●Q2 地番と住居表示の違いは？

登記所で自分の土地の登記事項証明書（登記簿謄本）を請求したら、「住居表示の番号でなく、土地の地番を書いて下さい」と言われました。住居表示の番号と土地の地番は違うのでしょうか。

土地の地番は原則として最小行政区画（例えば何々町、何丁目、大字何）の土地１筆ごとに番号を付け、一定の区域ごとにその所在が分かるように定められています。
土地の登記記録（登記簿）は、この土地の地番順に整理されています。
お手元に権利証がありましたら、その土地の所在の次に書かれている番号が地番です。
登記記録（登記簿）にある土地はすべて地番を持っています。
一方、住居表示は原則として最小行政区画である町や丁目の中を、道路や鉄道、河川、水路などで区画し、区画内の建物を街区符号と住居番号で表示するものです。
住居表示の番号は建物に付けられた番号ですから、建物の建っていない土地には住居番号は付しません。
また、住居表示の実施されていない地域も多くありますので、そのような地域では原則として、土地の地番と住所とは一致しています。
登記所で自分の土地の地番が分からない時は、土地の地番と住居番号との対照表が備え付けられているところもあります。

●Q3 土地家屋調査士・司法書士仕事内容の違いは？

不動産登記の専門家として「土地家屋調査士」と「司法書士」がありますが、仕事の内容はどのように違うのですか。

不動産の登記は土地については、所在・地番・地目・地積、建物については、所在・家屋番号・種類・構造・床面積、という不動産の物理的現況を登記簿の表題部に表すための「不動産の表示に関する登記」とそれらの不動産の権利関係を登記簿の甲区、乙区欄に表すための「不動産の権利に関する登記」によって構成されています。
権利に関する登記とは、所有権・抵当権・根抵当権・質権・地上権・賃借権・地役権などに関する登記です。
これらの登記は、いずれも所有者自らもできますが、法律的な知識や測量技術が求められますので、専門家として登記の申請資格を法務大臣から与えられているのが、土地家屋調査士であり、司法書士なのです。
土地家屋調査士は前者の「不動産の表示に関する登記」を、司法書士は後者の「不動産の権利に関する登記」を代理して行います。
おのおの整理すると、次のようになります。
【土地家屋調査士の主な業務】土地の境界に関する調査・測量・分筆・合筆・地積更正・地目変更、建物の新築・増築・滅失などの登記。 etc.
【司法書士の主な業務】売買・贈与・相続による所有権移転登記、抵当権の設定・抹消登記、商業・法人の設立登記、供託手続き、その他裁判所、検察庁、法務局に提出する書類の作成。　etc.

●Q4 現地と公図に著しい違い？

私の所有地には、父の代からコンクリートのしっかりした杭が入っていますが、法務局の公図の地形と著しく違うところが何ヶ所かあります。
このままにしておいてよいのでしょうか。

現在、法務局で閲覧できる地図には、明治時代に作られ、一般に公図と呼ばれているものと、国土調査、土地区画整理事業、土地改良事業などによって最近作成された地図とがあります。
前者の公図は精度も悪く、これのみによる境界の判断には適さないものであり、後者の地図はその事業が行われた時期にもよりますが、比較的精度も高く、境界を判断する際、重要な資料となるものです。
なかでも、不動産登記法第１４条地図は現地を正確に反映した地図といえます。従って、ご質問の地図がどのような地図かによって、考え方も異なってきます。
しかし、このまま放置して、後日に紛争を招いてもいけません。
いずれの地図にせよ、できる限り現地の状況を正確に表示するのが望ましいのですから、現地との相違の原因をよく調べ、その原因が隣同士の土地の一部交換により発生するなどの人為的なものであれば、分筆登記を経て、交換による所有権移転登記をすることになります。
また、そもそも地図の作成に誤りがあった場合には、法務局に対し、地図訂正の申し出をすることができます。

●Q5 里道・水路の払い下げは可能か？

相続した古家を取り壊し、住宅を新築しようとしたところ、公図上、敷地の真ん中に里道敷があることがわかりました。
長年、この土地も含めて宅地として利用してきたので、自分名義に登録したいのですが可能でしょうか。

お尋ねの里道は、その機能がすでになく、いまだ国有地であるとの前提でご説明致します。（機能のある里道・水路は平成１７年４月１日より国から市町村へ譲与されています。）
まず対象となる土地の調査測量を行い、財務局あてに法定外公共物の用途廃止申請をし、それが認められると、公共用財産だった道路や水路は普通財産となります。
次に、同じく財務局に対し、普通財産売払申請をすると、「時価」を基本として国有財産売買契約が締結され、申請者が代金を納めることにより、その所有権を取得します。
払い下げされた土地は、登記記録（登記簿）のない場合がほとんどですから、登記記録（登記簿）を起こすための「土地表題登記」と「所有権保存登記」をすることにより、完全な所有権を得ることになります。

●Q6 土地分割をしての相続は？

土地を３人の子供たちに分割し、それぞれに相続させたいと考えています。
どのように遺言書を作ればよいでしょうか。

遺言書を作る以前に、まず土地を３筆に分筆登記し、その上で遺言書に土地の所在、地番、地目、地積、さらにだれに相続させるのかを記載しておくのが確実な方法といえます。
しかし、必ずしも事前に分筆登記しなくても、どの部分をだれに相続させるのかを客観的に特定できる程度に、例えば「何某には東側〇○平方メートル相続させる」というように記しておくことも可能です。
このような場合には、土地家屋調査士に依頼して土地を実測し、その図面を遺言書に添えておくとよいでしょう。
その後、遺言者が死亡し、遺言の効力が発生した場合には、遺言執行者または相続人が申請人となり、遺言書に従った分筆登記をした上で、それぞれ相続登記を申請することになります。
遺言の方式には、「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の３種類がありますが、いずれも方式は厳密になっており、要件を充たさないと無効になるケースもあるので注意が必要です。できるだけ、公証人が関与する公正証書遺言によることをお勧めします。

●Q7 農地→宅地地目変更とは？

自分の田を埋め立て、次男夫婦のために家を建ててやろうと思います。
どのような手続きをすればよいでしょうか。

田や畑などの農地は、たとえ自分の農地であっても、宅地に転用するには市町村の農業委員会に届出が必要だったり、場所によっては都道府県知事の許可が要ります。
しかし、届出または許可を受けた後に埋め立て工事が完了したとしても、その時点ではまだ宅地への変更登記はできません。
地目変更の登記ができるのは、その土地を現実に転用目的に添って使用を開始して、はじめて可能なのです。
本件の場合は、次男夫婦の家を建てるということですから、少なくとも家の基礎工事が完了し、住宅の建築が明確になるまでは、地目変更登記ができないということになります。
資材置場ならば、現実に資材置場として利用されていなければならず、ただ単に埋め立て整地しただけの空地では、雑種地への地目変更はできないということです。
登記簿の地目を変えるには、地目の変更後１ヶ月以内に、地目変更登記を所轄の法務局に申請しなければなりません。

●Q8 「雑種地」という地目は？

所有している駐車場の土地登記簿を見たところ、地目が「雑種地」となっていました。
どのような土地のことなのでしょうか。

はじめに「地目」の定めから説明します。
「地目」を定めるには、その土地の現況や利用目的に重点を置き、客観的に判断します。
その利用目的は、一時的であってはならず、ある程度の継続性を必要とします。
例えば農地を埋め立て、盛り土をしただけで、特定の用途に使っていないような中間的な状態は、雑種地ではなく、盛り土以前の地目である農地とされます。
次に不動産登記規則に定める地目には、田、畑、宅地、塩田、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、そして以上のどれにも該当しない土地として「雑種地」があります。
但し、実際の取り扱いとしては、雑種地はそのようなばく然としたものではなく、それなりの用途に使用しなくてはなりません。
具体的には露天駐車場、資材置き場、ゴルフ場のコース、競馬場の馬場、送電線の鉄塔敷地などがその例として挙げられます。

●Q9 実測と違う登記簿の面積は？

自宅の土地を測ってみたところ、取り寄せた登記簿の面積よりすこし多くあることが分かりました。
登記簿の面積は常に正しいものと思っていましたが、なぜ違うのでしょう。

土地改良法・土地区画整理法・国土調査法などによって表示された土地や、分筆登記・地積更正登記などで最近測量がされた土地は、比較的面積（登記上は地積という）が正しく表示されています。
しかし、現在の登記簿の前身にあたる土地台帳当時の地積を、ただ単に平方メートルに書き換えただけの登記簿も少なくなく、その地積の根拠は明治政府による地租改正の作業時に行われた測量にさかのぼりますが、その精度は疑問です。
明治時代の稚拙な測量技術に加え、短期間に全国のすべての土地を測量する必要から、その作業の多くは国民自身によって行われたからです。
ですから、お尋ねのように実測の地積と登記簿の地積は違いのあるところは決して珍しくありません。
このような場合は、将来の境界問題を未然に防止する意味でも、また土地譲渡の際のトラブル防止のためにも、地積の更正登記をされるようお勧めいたします。

●Q10 「縄延び」とは何のこと？

土地購入の際、「この土地は残地（ざんち）で多少縄延びがあるから得ですよ」といわれました。
縄延びとは何ですか。

現在の土地登記簿は、もともと明治政府が租税徴収を目的として行った地租改正時に作成された土地台帳を基に、その後の幾多の変遷を経て現在に至っています。
記載されている地積は、当時のレベルの低い測量技術に加え、徴税対象の国民自身が測量を行ったともあって、実際の面積より少なく計測された場合が少なくありません。
また、当時の計測には現在のような精度の高いスチールのテープはなく、特別製の縄などに一定の間隔で結び目を作った簡易なものだったと文献に記されています。
縄は強く引けば、多少延びて、実際の長さよりも小さく計測されることになりますし、結び目の間隔を意図的に長めにしたケースもあったようです。
このようにして測られた土地は、必然的に実際の地積よりも少なく記録されることとなり、従って今日正確に測量すれば、余分に地積があることになります。
これがいわゆる「縄延び」といわれるゆえんです。
そのような土地を何度か分筆していくと、残った土地に誤差がしわ寄せされることになり、「残地が得をする」ことになるのです。
しかし、すべての土地に縄延びがあるわけではありませんし、将来に問題を残さないためにも、実測をして地積更正登記をされるよう、お勧めいたします。

●Q11 区画変更、話し合いでＯＫ？

私はお隣からその所有地の一部（幅３０センチほど）を譲ってもらうことになりましたが、話し合いの上、現在の境界標を移動するだけで登記はしないということになりました。
それでよいのでしょうか。

法務局に備え付けてある地図（公図）の境界線は公法上のものであり、個人の意思で自由に変更処分できるものではありません。
仮に登記上の手続きをしないで、自由に境界線の変更をしたとしても、あなたがお隣から譲り受けた土地は登記上あなたの所有にはなりません。
将来、お隣が自分の土地を手放した場合には、登記上はあなたが譲り受けた土地も含めて、他人の名義になってしまいます。
このような場合はまず、譲り受ける部分の土地分筆登記をし、売買を原因とする所有権移転登記を行って下さい。
このような所有権移転登記は、不整形な土地同士の交換や時効取得の場合にも必要になります。

●Q12 土地が公道に接しない場合は？

自分の土地を数区画に分割して売却したいと考えていますが、分割すると公道に接しない区画ができてしまいます。
知人から「位置指定道路」が必要だと聞きました。土地分筆登記の手続きの仕方も含めて教えて下さい。

家を建てるには建築基準法上、敷地が道路に２メートル以上接していることが必要です。
お尋ねの場合、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅが公道に接しないので、位置指定道路の申請が必要になります。
位置指定道路とは建築基準法４２条１項５号の規定により、特定行政庁（市町村長または都道府県知事）から道路位置の指定を受けたもので、私道とはいえ一度指定を受けると建築基準法上、位置指定道路に突き出して建築物や擁壁を造ってはならず、変更や廃止も自由にはできません。
違反者は罰金に処せられます。
位置指定道路の幅や長さについては、周囲の状況によって差がありますので、詳しくは行政当局にお尋ねください。
土地分筆登記は、分譲しようとする土地全体の境界立ち会いを行い、測量した上で分割点に境界杭を設け地積測量図を添付して所轄の法務局に申請します。

●Q13 共有地から単独所有地に

私を含め３人で共有する土地（持分は３分の１ずつ）を、それぞれの単独所有としたいのですが、どうしたらよいのでしょう。

共有地を、持分に応じて分割し、各土地をそれぞれの単独所有地とすることを、法律上「共有物の分割」といいます。
この共有物分割をするには、まず図のように１筆の土地を３筆の土地に分筆しなければなりません。
共有土地の分筆については、共有者の全員で申請しなければなりませんから、共有者間で十分な協議をして下さい。
万一、協議ができなかったり、不調に終わった場合は、５年を越えない期間分割をしないという「不分割の特約」のない限り、裁判所に分割の請求をすることもできます。
図のように分筆登記が完了しても、甲地、乙地、丙地ともに３人の共有であることに変わりありません。
そこで次に「共有物分割」を原因として、共有者の１人に対し、他の２人が持分を移転するという共有部分の移転登記をおのおのの土地について行います。
これにより、甲地はＡ所有、乙地はＢ所有、丙地はＣ所有となります。